Column 住まいのコラム

Vol.6

2014年11月20日

『人生最大の買い物のための、後悔しない住宅ローン術』

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Vol.06

『人生最大の買い物のための、後悔しない住宅ローン術』

2014.11.20up

夢を叶えるために知っておきたい、住宅ローンのあれやこれ

注文住宅

子供の誕生や入学を機に、あるいは夫婦二人暮らしの終の棲家を求めて――きっかけは違っても、注文住宅で夢をカタチにする作業は楽しいものです。しかし、理想の実現に、「住宅ローンを組めるかどうか」「将来の老後資金も残したい」など、資金計画に関する心配事が先だつのも事実。そこで今回は、人生最大の買い物に悔いを残さないために、知っておきたい“住宅ローンの今”を紹介します。

住宅ローンはどこで借りても同じじゃないの?

「転職したばかりでも住宅ローンを組めるか」という疑問に、勤続年数の条件を思い浮かべる人もいるでしょう。しかし、当然のことながら融資条件は金融機関によってさまざまです。2~3年以上と謳っているところもあれば、1年程度のところも。今までの職歴や、現勤務先の情報などが考慮されるケースが多いようですが、勤続年数にこだわらず柔軟に対応する金融機関もあります。

住宅ローン

また、一般的な融資条件のひとつである返済完了時の年齢制限については、二世帯住宅で利用の多い、親子世代で返済する「親子リレー型」を選択すると、年齢の上限を緩和される場合も。

ほかにも、「妻のパート収入との所得合算は可能か」「自営業者でも融資を受けられるか」など、借りる人の数だけ異なる疑問や状況があるなか、自分のメインバンクの条件のみで判断するのは早計です。さまざまな金融機関の融資条件と自分の返済条件のマッチングを図ることに、労を惜しんではいけません

「健康であること」は融資を受けるための大前提

健康な家族

忘れてならないのが「健康であること」。これは住宅ローンを組んだ本人が『団体信用生命保険(団信)』に加入するために必要で、大抵の住宅ローンに共通する重要な条件になります。

団信とは、ローン返済人が不慮の事故や病気などで返済不能になった場合、保険金で住宅ローン残高が完済される仕組み。金融機関にとっても、もちろん残された家族にとっても返済不履行のリスク回避になります。保険料は金利に含まれていることが多く、別途の保険料は生じません。

若い世代は、「健康」への不安は少ないかもしれませんが、ここでいう「健康」には精神疾患の有無も含まれます。ストレスの多い現代社会では、年齢に関係なく留意すべき条件だといえます。

金利だけじゃない、住宅ローンのチェックポイント

住宅ローンの大きな関心事である金利については、超低金利時代が続いている状況。ここ10年を見ても、現在は“低金利の底”である様子が見られます。

長期金利推移

そうした、超低金利が当たり前の時代、金利はもとより、しっかりチェックしておきたいポイントが住宅ローン商品の充実度です。返済計画や年齢、健康状態など、返済者の条件にあった商品を選ぶことがより重要になってきます。

低金利の享受と金利上昇のリスク回避を両立させたいなら、より金利の低い変動型と安定的な返済計画が立てられる長期固定型を組み合わせた、いわゆる「金利ミックス型」が選択候補となりそうです。

健康面での保障を重視する人は、がんや脳卒中、心筋梗塞といった三大疾病保証付きの「特約」チェック。最近では、高血圧症や糖尿病などの慢性疾患、所定の要介護状態に対応した保障付きの特約を用意する商品もあります。いずれも、保証料は金利に0.3%程度上乗せするかたちが多いようです。

また、注文住宅に多い建替えならではのポイントも。既存住宅のローンが残っている場合には、新たに契約する住宅ローンに返済途中の住宅ローンを含めるなど、フレキシブルに対応する金融機関の商品を選ぶとよいでしょう。

“提携住宅ローン”はお得?

住宅メーカーなどに家づくりを依頼する場合には、「提携住宅ローン」の有無も確認を。これは、住宅メーカーや不動産会社などと金融機関が提携して展開する独自の金融商品。提携先が取り扱う物件に対して利用できます。
提携住宅ローン

金融機関の審査基準を満たす施工業者が提携先となっているため、物件の査定や審査がスムーズに運んだり、金利の優遇幅が大きくなったりする利点があります。そのため、ほかの住宅ローン商品では審査が通らなくても、提携住宅ローンなら通るケースも。審査の準備やスケジュール管理、融資申し込み手続きの代行など、利用者にとって利便性の高いサービスも提供しています。

多くの企業が提供している提携住宅ローンですが、大事なポイントは提携先の金融機関や住宅ローン商品に選択の幅があるかどうか。たとえば、ポラスでは20の金融機関と提携し、ウェブサイトに設けた手軽な『ローンシミュレーター』にも多彩な提携先の特徴を反映。いわゆるメガバンクと地方銀行、インターネット銀行という3タイプの金融機関をピックアップし、提携住宅ローンの特別金利を用いた借入額などを比較できる環境を整えています。

ローンシミュレーションやってみる ローンコンシェルジュ

ライフプランは十人十色。個別相談はローンコンシェルジュへ

一般的な金利に当てはめるローンシミュレーターは、金融機関や住宅メーカーのウェブサイトでも簡単に行えます。しかし、「老後の資金を現金で残したい」「頭金が不足している」など、多様な状況に応じた細やかな助言は、簡易なシミュレーターでは得られません。

ローンコンシェルジュ


個別のケースに応じたアドバイスを得るには、やはり住宅ローンのプロに相談するのがいちばんです。ポラスでは、年間4,000件近いローンを扱うプロフェッショナル集団『ローンコンシェルジュ』(右写真)が対応。具体的な契約前でも資金計画の相談に応じてくれます。


近年は、贈与税の要件見直しや2015年からの相続税の改正、さらなる消費税増税の有無など、住宅取得に関わる税制度の変化から目が離せない状況です。また、『住まい給付金』や『住宅ローン減税』などの優遇制度など、住宅資金計画に関する総合的な知識は必須。

「もっと有利な条件で借りられる住宅ローンがあったのに」と後悔しないためにも、事前の情報収集はもちろん、ローンコンシェルジュのようなプロのアドバイスを積極的に活用することをおすすめします。

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