住宅ローンとは？　基本の仕組みや金利、手続きの流れ、審査のポイントを解説！

住宅ローンとは、戸建てやマンションなど自身や親族が住むための住居を新築する、取得する際に利用するローンです。
新築や取得だけでなく、リフォームや借り換えにも利用できます。

ローンを組む際は、建築費用の一部を自己資金(頭金)として用意し、残りをローンでまかなうのが一般的です。
たとえば建築費が3,000万円の場合、頭金400万円を用意すれば、残りの2,600万円をローンで借り入れることができます。
さらに、建築に関わる諸費用(印紙税や登記費用など)も必要となるため、これらの費用(平均約200万円)も含めて借り入れると安心です。

しかし、近年は頭金を用意せず、諸費用も含めて全額借り入れる方も多くなっています。
住宅ローンでは、建築する土地と建物を担保にお金を借り、長期にわたって分割で返済します。
もし返済が困難になった場合、金融機関は担保の物件を売却することで資金を回収します。
そのため、担保となる物件の条件によって、金利や返済期間が変わります。

たとえば、耐震性や断熱性など一定の基準を満たした住宅は金利の優遇を受けられる一方、中古住宅は新築に比べて耐久性が低く評価されるため、借り入れ期間が短くなることがあります。
ローンの返済においては、元金に加えて金利(利息)を上乗せします。

たとえば、2,000万円を金利3%で借り入れた場合、初回の返済では約5万円の利息が上乗せされます。
この利息は元金の残高に応じて毎回かかり、30年で返済する場合の利息総額は約1,040万円、総支払額は約3,040万円にものぼります。
返済期間が長くなればなるほど利息が増え、総支払額は大きくなります。
一方で、返済期間を短くすると総支払額は減りますが、月々の返済額は増えることになります。
住宅ローンを計画する際には、将来の収入や家族構成など、自身のライフプランを考慮して借入額や返済期間を決めることが重要です。

注文住宅を建てる際の資金計画の中心となる住宅ローンには、主に民間融資、公的融資、そしてフラット35の3種類があります。
それぞれの特徴を理解し、自分に合った住宅ローンを選びましょう。
 

銀行や信用金庫、生命保険会社などが提供するローンです。
金融機関とハウスメーカーなどが提携して提供する提携ローンは、金利優遇などの有利な条件が適用されることがありますが、利用できる金融機関が限られます。
一方、自分で金融機関を選んで申し込む一般的なローンを非提携ローンと呼びます。

公的な機関が提供する融資です。
財形住宅融資は、勤務先の財形貯蓄を1年以上継続し、残高が50万円以上ある方が利用できます。融資額は貯蓄額の10倍以内、最高4,000万円まで借り入れが可能で、5年ごとに金利が見直される固定金利型です。
また、自治体融資は地方自治体が独自に実施するもので、その内容は自治体によって異なります。

フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する、最長35年の長期・全期間固定金利の住宅ローンです。
返済期間中、金利が変わらないため返済計画を立てやすいのが大きな特徴です。
フラット35には、金融機関が融資した債権を住宅金融支援機構が買い取る買い取り型と、住宅金融支援機構が金融機関に対し返済が滞った場合に保険金を支払う保証型の2つのタイプがあります。
いずれのタイプも資金回収リスクが軽減されることで、長期・固定・低金利が実現しています。

【フラット35のメリット】
フラット35の主なメリットとして、保証人や保証料が不要、繰り上げ返済の手数料が無料であること、そして安全性や耐久性に優れた住宅を建てるための厳しい技術基準を満たす必要がある点があげられます。
また、省エネルギー性や耐震性など、特定の要件を満たす住宅を建築する場合、当初10年間は金利が年0.3%優遇される「フラット35S」も利用できます。
このように、それぞれのローンには異なる特徴やメリットがあります。
自身のライフプランや建築する住居の条件に合わせて、最適なローンを選ぶことが大切です。

住宅ローンの金利には、変動型と固定型の2種類があり、固定型はさらに「固定金利期間選択型」と「全期間固定金利型」に分かれます。
2023年度の調査では、変動型が84.3％と最も多くの方に選ばれています。(国土交通省住宅局「令和６年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」より)

変動型は、金融情勢に応じて半年ごとに金利が見直されます。
市場の金利が下がれば、住宅ローンの金利も下がるメリットがある一方で、金利が上昇するリスクもともないます。

固定型には2つのタイプがあります。
固定金利期間選択型は、3年、5年、10年など、一定期間の金利を固定するタイプです。固定期間終了後は、再度変動型にするか、別の固定金利期間を選択するかを選び直すことができます。ただし、固定期間終了後に金利が上昇する可能性があるというリスクがあります。

一方、全期間固定金利型は、借り入れ時の金利が返済完了まで変わらないタイプです。返済額が常に一定なので、家計管理がしやすく、返済計画を立てやすいのが大きなメリットです。また、市場金利が低いタイミングで借り入れれば、そのあとの金利上昇リスクを回避できます。一方で、変動型や固定金利期間選択型に比べて、金利はやや高めに設定されています。

返済方法には、元利均等返済と元金均等返済の2つの方式があります。
どちらを選ぶかで、毎月の返済額と総支払額が大きく変わります。

元利均等返済は、毎月の返済額が常に一定になる方法です。
返済計画を立てやすい反面、返済初期は利息の割合が多いため、元金がなかなか減らず、結果として総支払額が大きくなるデメリットがあります。

元金均等返済は、毎月一定額の元金に、その時点の利息を加えて返済する方法です。
元金の残高が減るにつれて利息も減っていくため、毎月の返済額は徐々に少なくなっていきます。
総支払額は元利均等返済よりも少なくなりますが、返済初期の負担が大きくなるのが特徴です。

元利均等返済と元金均等返済の2つについて説明しましたが、実際には元利均等を選択する方が圧倒的多数派となっており、元金均等は取扱いをしていない銀行も多くあります。
金利の種類や返済方法の選択は、将来の生活に大きな影響を与えるので、自身のライフプランや収入の見通しをしっかりと考慮し、最適な組み合わせを選びましょう。
 

まずは「ここに依頼したい」と思える依頼先を見つけ、要望や条件を伝えて、間取りプランと見積もりを作成してもらいます。
あなたの理想の住まいを実現するために、信頼できるハウスメーカーを選ぶことが最初のステップです。

ポラスであれば地域特性を知り尽くしたことによる安全で快適な住まいのご提案ができます。
まずは住宅展示場「体感すまいパーク」の予約がおすすめです。

＞＞お近くの体感すまいパークを探す

間取り提案と見積書が届いたら、それをもとに金融機関に住宅ローンの事前審査を依頼します。これにより、希望する金額のローンを借りられる可能性を事前に確認できます。
審査では、主に以下の点がチェックされ、結果は数日から1週間程度でわかります。  
 

• ・返済比率: 年収に対するローン返済額の割合。25〜35％以内が適正とされています。
• ・属性: 年齢、年収、勤務先、勤続年数、健康状態、家族構成など、申し込み者の信用力が評価され

　ます。

• ・借入金の状況: 他のローンやクレジットカードの支払い状況も審査に影響します。
• ・物件の担保価値: 購入予定の物件が、担保として十分な価値を持つかどうかも重要なポイントです。

事前審査を通過したら請負契約を結び、建築費用が確定します。
この時点で、建築費の5〜10％程度の契約金を支払うのが一般的です。
ローンの融資はまだ実行されていないため、この契約金は自己資金で用意する必要があります。

請負契約締結後、いよいよローンの本申し込みと本審査に進みます。
この段階では、印鑑証明書や住民票などの公的書類、請負契約書の写しなどが必要になります。
事前審査の内容と大きな違いがなければ、融資が正式に承認されます。

融資が承認されると、ローン契約(金銭消費貸借契約)を締結します。
この手続きで、ローンの借入期間や具体的な金利が最終的に決定します。
原則として、決済日の1週間前から10日前までに契約を済ませ、返済用の口座も契約までに準備しておきましょう。

決済日になると指定した口座に借入金が振り込まれ、融資が実行されます。
同時に建築費の残金や諸費用を精算します。ハウスメーカーや司法書士などが立ち会い、土地や建物に抵当権を設定する手続きもおこなわれます。

融資実行と同時に、借入金はハウスメーカーへ送金されます。
ハウスメーカーが着金の確認後、住宅の引渡しが完了し、いよいよあなたの新しい暮らしが始まります。
これらの手続きを順に進めていくことで、理想のマイホームを建てる第一歩を踏み出せるでしょう。

住宅ローンの事前審査では、主に申込者の返済能力がチェックされます。
「年収」「信用情報」「その他のローンの借り入れ状況」「返済負担率」などが主な審査ポイントです。
一方、本審査では、事前審査の申請内容が正しいかどうかが再確認されるほか、以下の項目がより詳しく審査されます。本審査は10日から長くて3週間程度かかるのが一般的です。
 

• ・借入時の年齢、完済時の年齢
• ・勤続年数、雇用形態
• ・健康状態
• ・担保評価
• ・連帯保証

申込者本人に関する資料のほか、連帯保証人に関する書類、そして建築する住居に関する資料も提出することになるため、計画的に準備しておきましょう。

事前審査では、一般的に以下の書類を用意することになります。  
 

• ・本人確認書類
• ・健康保険証のコピー
• ・収入に関する書類（源泉徴収票、確定申告書など）
• ・建築する住居の概要がわかる書類
• ・事前審査申請書、他の借り入れ内容に関する申出書

また、本審査では、工事請負契約書や建築確認済証、建物配置図などの図面や契約書も必要になります。
なかには用意するのに時間がかかるものもあるので、どのような書類が必要になるのか、事前にハウスメーカーや金融機関によく確認しておきましょう。

ここまでのご説明を読んでおわかりのように、住宅ローンの選び方や手続きには、相応の専門知識が必要です。
「大変そうだな」と思われたら、ぜひポラスの体感すまいパーク、住宅展示場を見学してみてください。
 
家づくりの基礎知識を得られるだけでなく、専門のローンコンシェルジュに住宅ローンのご相談が可能です。
また、ポラスでは夫婦のペアローンや、親子や夫婦など2人の収入を合算してローンを考える方法についても多くの実績があり、幅広いローン活用のプランをご提案しています。
 
＞＞ポラスの住宅展示場を探す
 
＞＞体感すまいパークについて詳しくはこちら

＞＞住宅資金計画についてはこちら


 
住宅購入を検討しているならポラスの住宅展示場「体感すまいパーク」の予約がおすすめ！

住宅ローンを組む際には、金利だけでなく、様々な諸費用がかかります。これらの費用を事前に把握し、賢く抑えることで、総支払額を減らすことができます。
住宅ローンを利用する際には、主に以下のような諸費用が必要になります。  
 

• ・手数料
• ・印紙税
• ・保証料
• ・火災保険・団体信用生命保険 

これらの費用についても、事前に用意しておく必要があります。
それぞれの主な費用の内容と金額の目安についてご説明します。

住宅ローンを借りる際、金融機関に対して支払う費用です。
金額の目安は3〜5万円程度ですが、金融機関によっては融資額に対して一定の割合で定めている場合もあるため、事前に確認しておきましょう。

住宅ローンや建築請負契約などの契約締結の際には、扱う金額に応じた額面の印紙税を支払うことになります。

住宅ローンの返済を保証する保証会社に支払う費用です。
保証会社によって、一定の金額や「建築費用の2%」といった割合を設定しているケースなどがあります。
繰り上げ返済すると戻し保証料として一部返還されます。

近年保証料の代わりに増えたのが、融資金額の2.2％を支払う融資手数料です。
保証料ではないため、繰り上げ返済しても戻ってくることはありませんが、保証料型よりも低い金利で借入することができるというメリットがあります。保証料型を廃止し、融資手数料のみの取扱いにしている金融機関もあります。

住宅ローンの融資を受けるには、火災保険への加入が前提となります。
どこまで補償対象にするかで料金は変わってきますが、数十万円程度の金額になるのが一般的です。事前に補償内容を検討しておきましょう。
また、団体信用生命保険（団信）への加入も原則必須です。こちらも保険商品の特約などによって金額が変わってくるので、複数の保険会社の商品を比較してみることをおすすめします。

住宅ローンに関わる諸費用のうち、手数料や保証料は金融機関によって内容や金額が大きく異なります。
住宅ローンを選ぶ際には、金利だけでなく、それぞれの金融機関の諸費用の設定についてもチェックすることをおすすめします。
また、前述したように、火災保険は補償の範囲を調整することで、費用を安く抑えることも可能です。
水害など万が一の自然災害を想定し、ハザードマップなども調べて現地の災害リスクも考慮しながら特約や補償範囲を検討し、不要と思われる部分のみを省いていきましょう。

住宅ローンは、長期にわたって家計に影響する、重要な要素です。
将来にしわ寄せがこないよう、慎重に金融機関や金融商品を選ぶようにしたいですね。
今回ご紹介した点などに目を配りながら、プロの意見も参考にして、納得のいくローン計画を作成しましょう。
 
ポラスの住宅展示場では、住宅ローンに詳しい専門スタッフが様々な疑問にお答えします。
疑問がなくても、住宅ローンの基礎からご説明させていただきますので、ぜひ、お気軽にお越しください。

＞＞ポラスの住宅展示場を探す

＞＞お近くの体感すまいパークを探す